Bech-Bruun samarbejde
Photo of Jesper Bøge Pedersen Jesper Bøge Pedersen Partner 72273552

Lejerne i de såkaldte Six Pack-ejendomme havde ikke krav på at få ejendommene tilbudt i forbindelse med overdragelse af aktierne i ejendommenes ejerselskaber til tre forskellige købere. Det afgjorde Højesteret den 6. maj. Bech-Bruun førte sagen for udlejerne.

Tilbudspligtsreglerne i lejeloven spiller en stor rolle i forbindelse med overdragelse af boligudlejningsejendomme. Men reglerne er komplicerede og bærer præg af at være blevet til ved knopskydning. Der hersker tvivl om forståelsen og rækkevidden af reglerne på mange områder, og de har gennem mange år været genstand for en række principielle retssager.

Men nu har Højesteret med en prisværdig klar dom fastslået det væsentlige forhold, at tilbudspligt ved overdragelse af ejendomsselskaber kun indtræder, hvis der efter overdragelsen af aktierne er én ejer, som har majoriteten af kapitalandelene eller stemmerettighederne. Det blev nemlig afgørelsen i den såkaldte Six Pack-sag, der de seneste år har påkaldt sig stor opmærksomhed i både medierne og fra politisk hold.

Sagen kort
Six Pack-sagen omhandler Carlsbergfondets overdragelse af seks ejendomsselskaber til tre pensionskasser i 2016. Ejendommene indgik i overdragelsen med en værdi på 1,2 mia. kroner. De tre pensionskasser erhvervede hver især en andel af de seks ejendomsselskaber, og ingen af pensionskasserne fik majoritet i nogen af selskaberne.

I sagen gjorde lejerne gældende, at den relevante bestemmelse i lejeloven, lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum, måtte fortolkes således, at tilbudspligten ikke kun gælder, når erhverver opnår majoritet af stemmer i det selskab, som ejer den pågældende ejendom, men også i tilfælde hvor en sælger afhænder en majoritet, når kapitalandelene og de dertil knyttede stemmer overdrages til flere erhververe og ingen af dem dermed opnår majoritet af stemmer.

Bestemmelsen lyder således:


”[Tilbudspligten] ... gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.”

Højesterets flertal var ikke enig med lejerne og bemærkede følgende:

”Ordlyden må nærliggende forstås sådan, at nogen ved overdragelsen skal have opnået en stemmemajoritet, og det kan ikke efter forarbejderne med sikkerhed lægges til grund, at et bredere anvendelsesområde har været forudsat. Vi tiltræder derfor, at bestemmelsen ikke er anvendelig i tilfælde som det foreliggende, hvor ingen af de pågældende erhververe ved Carlsbergfondets overdragelse i 2016 opnåede en majoritet i de selskaber, der ejede ejendommene.”


Byggeri Ejendomme Bech-Bruun

Da to af pensionskasserne havde et samarbejde samt personsammenfald i ledelse og administration og under retssagen fusionerede, gjorde lejerne gældende, at disse to pensionskasser forud for og under transaktionen havde et så fast organiseret samarbejde, at de måtte betragtes som én ejer, hvorfor deres andele af aktiekapitalen skulle betragtes under ét med det resultat, at betingelsen om majoritet var opfyldt. Men Højesteret var enig med Landsrettens tidligere udtalelse om, at der intet grundlag var for at betragte de to pensionskasser som ét retssubjekt på tidspunktet for overdragelsen.

Som et sidste argument gjorde lejerne gældende, at den valgte selskabskonstruktion på købersiden alene havde til formål at undgå at omgå tilbudspligten ved eventuelle fremtidige salg, hvorfor selve etableringen af konstruktionen måtte sidestilles med en tilbudspligtig overdragelse og derfor udløse tilbudspligt. Også her var Højesteret helt på linje med Landsretten og fandt, at der intet grundlag var for en sådan antagelse.

Ejendomsselskaberne blev på den baggrund frifundet, og lejerne fik således ikke tilbudt ejendommene.

Bech-Bruuns kommentar
Højesterets dom, som stadfæster Landsrettens dom, er i overensstemmelse med en tidligere højesteretsdom på området. Dommen UfR1993.868H fastslog, at tilbudspligtsreglerne er udtryk for et væsentligt indgreb i sædvanlige ejerbeføjelser, hvorfor anvendelsesområdet for lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund.

Dommen er også i tråd med, hvad der forud for Six Pack-sagen har været den almindelige antagelse i branchen. Six Pack-sagen og den presseomtale og politiske bevågenhed, som sagen har påkaldt sig, har hos nogle fået skabt tvivl, men Højesterets afgørelse er entydig – til trods for en enkelt dissens – og hamrer en pæl igennem denne usikkerhed og tvivl.

Interessant bliver det fremadrettet, om dommen kan give anledning til lovændringer. Det er mere end én gang og i forskellige sammenhænge fra forskelligt politisk hold blevet tilkendegivet, at tilbudspligtsreglerne bør skærpes. Det er derfor højst nærliggende, at der i løbet af meget kort tid vil blive taget lovgivningsmæssige initiativer i den sammenhæng.